城市住宅70年大限是怎么来的？源头在哪里[朗读]

中国大陆房地产市场启动于上世纪90年代中后期。如果以最高转让期限70年计算，较早一批商品房，实际剩下50年左右。当初像“温州房产到期案”的开发 商那样，没有足额缴纳土地出让金，麻烦来临的期限会更短。事实上，此前数年，已有数宗商业土地出让权到期的案件陆续出现。
问题的焦点，落在最高70年的土地出让权。解决问题的大方向有两个，一是如《物权法》所规定的那样——自动延期，另一个是将土地使用权转变为土地所有权。“自动延期”是当时立法环境下类似“搁置争议”的折衷规定，相当模糊，很多法学家至今仍在咬文嚼字，争论不休。对“将土地使用权转变为土地所有权”则较少涉及，原因很清楚，现行宪法第十条明确规定“城市的土地属于国家所有”，争论此点，远不是涉及修改宪法条文这么简单。
一般论者都喜欢说1949年以前，中国实行土地私有制，以此证明土地国有是一种例外。这是一种错误的印象。在西周时期的“井田制”设计中，不管是共同耕作的“公田”，还是各个家庭耕种的“私田”，都只有使用权，没有所有权。土地属于谁呢？《诗？小雅？北山》讲得很清楚：“溥天之下，莫非王土。”这是当时土地国有制的写照。
但“溥天之下，莫非王土”的所有制落实到具体层面，就成了《礼记？礼运》所说的：“天子有田以处其子孙，诸侯有国以处其子孙，大夫有邑以处其子孙，是谓 制度。”“诸侯”和“大夫”这些大小贵族，成了天子土地产权的代持人。天下的土地，实质上由各级贵族分割占有。这和现在的土地国有制实现的形式几乎一样，名为国有土地，但不得不委托各级政府代为管理。
春秋以降，以劳役地租为主要剥削形态的井田制难以维持，于是各国相继取消井田制“公田”与“私田”的差别，改进定期分配土地的制度，允许耕者长期占有固定的土地，使土地成为他们的“恒产”
春秋战国时期，贵族土地私有化开始，井田制被破坏。《汉书》记载：“至秦则不然，用商鞅之法，改帝王之制，除井田，民得卖买，富者田连阡陌，贫者亡立锥之地。”说明土地的买卖与私有化倾向非常明显。
土地私有化并不意味着土地国有制消失，而是以公田、屯田、学田、皇庄、官庄等形式存在。土地的私有化，只是导致地主土地所有制和自耕农、半自耕农土地所有制的出现。秦汉以后的土地制度，大致有国家土地所有制、地主土地所有制和自耕农、半自耕农土地所有制三种形式。
有意思的是北魏时期颁布均田令，把土地分为露田、桑田、公田三种。露田不准买卖，身死及年满70岁时，归还官府，“老免及身没则还田”。这倒很像现在城市土地使用权最高70年的安排，到期也要交还政府。
桑田“皆为世业，身终不还”，可以买定额20亩的不足部分或卖有余部分，“盈者得卖其盈，不足者得买所不足”。这不就是古时候的“自留地”吗？官吏给公田，从刺史到县令，按官职高低分别授田十五顷到六顷，作为俸田，离任时移交下任，不得买卖。今天的“官邸制”，与这种土地制度非常神似。
北魏隋唐的均田制，依旧是国有土地和私有土地的混合，或者说具有国有和私有两重性质。到宋代，宋太祖赵匡胤鼓励官僚“市田宅以遗子孙”，买田买地，“为子孙立依旧之业”，实行“不抑兼并”的政策。宋代以后直至清代，一直延续了这种趋势。所谓“千年田，八百主”，是中国古代后期流行的谚语，反映出地权转移的频繁。
从中国古代的土地制度史大致可以看出，除了一些特殊时期，比如皇族越来越庞大，到了王朝中后期占有越来越多的土地之外，总的趋势是国家土地所有制越来越 式微。“溥天之下，莫非王土”的说法一直存在，但自从传世贵族作为一个阶层灭亡以后，这个说法已经没有多大实际意义，地主土地所有制和自耕农、半自耕农土 地所有制逐渐占据主流。