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你好，你所咨询的问题涉及“二手房”交易费用及相关问题，根据有关法律和文件，现回复如下：
一、根据现行优惠政策，娄底市未满五年的二手房交易需缴纳税费参考如下：
1、营业税：交易价格×5%。
根据财税[2011]12号《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》之规定：“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。”及《中华人民共和国营业税暂行条例》之规定，二手房交易应按销售不动产征收5%。
2、契税：
根据《契税暂行条例》的规定，契税税率为3-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。根据湖南省实施《中华人民共和国契税暂行条例》若干规定（湖南省人民政府令第124号）第五条规定：“湖南省契税税率为4%”。根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）第一条第一款规定：“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。”根据湖南省财政厅湖南省地税局转发《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（湘财税〔2006〕92号）的规定，享受优惠政策的普通住房必须满足以下几个标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
因此，购买的房产单套建筑面积不超过144平方米或套内建筑面积不超过120平方米以下需要缴纳的契税为交易价格的2%；单套建筑面积超过144平方米或套内建筑面积超过120平方米及需缴纳的契税为交易价格的4%；在首套房的情况下，购买的房产不超过90平米的需要缴纳的契税为交易价格的1%。
3、城建税：营业税×城建税率。
依据：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第四条：“城市维护建设税税率如下:纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。”之规定，市区城建税率是7%、县城及建制镇城建税率是5%、其他地区城建税率是1%。
4、教育费附加：营业税的3%、地方教育附加：营业税的2%。
根据湖南省人民政府令第２１８号 《湖南省教育费附加和地方教育附加征收管理办法》第二条：“在本省行政区域内缴纳增值税、 营业税、 消费税（以下简称“三税”） 的单位和个人，应当分别按照实际缴纳“三税” 税额的３％和１.５％同时缴纳教育费附加和地方教育附加。”之规定，未满五年的二手房交易应依据缴纳营业税的３％和１.５％同时缴纳教育费附加和地方教育附加。
5、个人所得税：
根据《中华人民共和国个人所得税法》及相关税收规范性文件的规定，个人出售住房按“转让财产所得”税目征收，税率为20%的比例税率。应纳税所得额为房产转让收入减除税务机关允许扣除的房屋原值、转让房产过程中缴纳的税金及有关合理费用。
6、印花税、土地增值税：免征。
根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）之规定：“为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：（1）、 对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（2）、对个人销售住房暂免征收土地增值税。”，二手房转让暂免征印花税、土地增值税。
7、其他费用：交易费、产权登记费及取证费、测绘费等。
具体明细请你咨询当地地税及房管部门。
二、二手房交易过程中所产生费用应开具正规发票：
根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条“ 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票。”、 第三十六条 “违反发票管理法规的行为包括：…（三）未按照规定开具发票的；… 对有前款所列行为之一的单位和个人，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处1万元以下的罚款。有前款所列两种或者两种以上行为的，可以分别处罚。”之规定，在二手房转让过程中若是因发生经营业务收取款项而未开具正式发票，属于违反法律规定的行为。
一、根据现行优惠政策，娄底市未满五年的二手房交易需缴纳税费参考如下：
1、营业税：交易价格×5%。
根据财税[2011]12号《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》之规定：“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。”及《中华人民共和国营业税暂行条例》之规定，二手房交易应按销售不动产征收5%。
2、契税：
根据《契税暂行条例》的规定，契税税率为3-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。根据湖南省实施《中华人民共和国契税暂行条例》若干规定（湖南省人民政府令第124号）第五条规定：“湖南省契税税率为4%”。根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）第一条第一款规定：“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。”根据湖南省财政厅湖南省地税局转发《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（湘财税〔2006〕92号）的规定，享受优惠政策的普通住房必须满足以下几个标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
因此，购买的房产单套建筑面积不超过144平方米或套内建筑面积不超过120平方米以下需要缴纳的契税为交易价格的2%；单套建筑面积超过144平方米或套内建筑面积超过120平方米及需缴纳的契税为交易价格的4%；在首套房的情况下，购买的房产不超过90平米的需要缴纳的契税为交易价格的1%。
3、城建税：营业税×城建税率。
依据：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第四条：“城市维护建设税税率如下:纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。”之规定，市区城建税率是7%、县城及建制镇城建税率是5%、其他地区城建税率是1%。
4、教育费附加：营业税的3%、地方教育附加：营业税的2%。
根据湖南省人民政府令第２１８号 《湖南省教育费附加和地方教育附加征收管理办法》第二条：“在本省行政区域内缴纳增值税、 营业税、 消费税（以下简称“三税”） 的单位和个人，应当分别按照实际缴纳“三税” 税额的３％和１.５％同时缴纳教育费附加和地方教育附加。”之规定，未满五年的二手房交易应依据缴纳营业税的３％和１.５％同时缴纳教育费附加和地方教育附加。
5、个人所得税：
根据《中华人民共和国个人所得税法》及相关税收规范性文件的规定，个人出售住房按“转让财产所得”税目征收，税率为20%的比例税率。应纳税所得额为房产转让收入减除税务机关允许扣除的房屋原值、转让房产过程中缴纳的税金及有关合理费用。
6、印花税、土地增值税：免征。
根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）之规定：“为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，经国务院批准，现就房地产交易环节有关税收政策问题通知如下：（1）、 对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（2）、对个人销售住房暂免征收土地增值税。”，二手房转让暂免征印花税、土地增值税。
7、其他费用：交易费、产权登记费及取证费、测绘费等。
具体明细请你咨询当地地税及房管部门。
二、二手房交易过程中所产生费用应开具正规发票：
根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条“ 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票。”、 第三十六条 “违反发票管理法规的行为包括：…（三）未按照规定开具发票的；… 对有前款所列行为之一的单位和个人，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处1万元以下的罚款。有前款所列两种或者两种以上行为的，可以分别处罚。”之规定，在二手房转让过程中若是因发生经营业务收取款项而未开具正式发票，属于违反法律规定的行为。